Poseidon, parte la verifica sui canoni: il Comune applica la sentenza del TAR
Il procedimento dovrà verificare la conformità dei canoni di locazione e adottare gli eventuali provvedimenti conseguenti.
Confimprese Palermo offre gratuitamente agli operatori commerciali una verifica personalizzata sulla congruità del canone pagato.
Il Comune di Carini ha formalmente avviato il procedimento di verifica della conformità dei canoni di locazione applicati all’interno del centro commerciale Poseidon.
L’iniziativa dà seguito alla sentenza n. 640/2026 del TAR Sicilia, che ha accolto il ricorso presentato contro il silenzio dell’Amministrazione e ha riconosciuto l’obbligo del Comune di pronunciarsi sulla richiesta di verifica.
Confimprese Palermo, intervenuta nel giudizio a sostegno della società ricorrente, aveva evidenziato la portata generale del principio già affermato dal Consiglio di Giustizia Amministrativa con la sentenza n. 813/2025.
Adesso quel principio entra nella fase applicativa.
La richiesta del Comune
Con la comunicazione di avvio del procedimento, il Comune ha disposto un soccorso istruttorio e ha ordinato a Errichten s.r.l. e Tritone s.r.l. di produrre due elementi fondamentali.
Il primo è la copia integrale dello studio di impatto economico allegato all’istanza originaria del 17 gennaio 2005, comprese le tabelle contenenti i costi di affitto preventivati per i singoli commercianti.
Il secondo è il prospetto aggiornato dei canoni di locazione o di affitto d’azienda attualmente applicati all’interno del centro commerciale Poseidon, con l’indicazione dei criteri utilizzati per il loro aggiornamento.
La documentazione dovrà essere trasmessa entro quindici giorni dal ricevimento della comunicazione.
La richiesta individua con chiarezza il punto centrale della verifica: mettere a confronto i costi di affitto indicati nello studio di impatto con i canoni concretamente applicati alle imprese che operano nel centro commerciale.
Dai principi alla verifica concreta
La sentenza del TAR non ha stabilito quale debba essere il risultato della verifica e non ha dichiarato incongrui i canoni applicati nel Poseidon.
Ha però riconosciuto l’obbligo del Comune di pronunciarsi sulla richiesta e di esercitare la propria attività di vigilanza, alla luce del principio affermato dal CGA.
Il principio al quale dovrà attenersi la verifica è stato formulato con chiarezza dal Consiglio di Giustizia Amministrativa nella sentenza n. 813/2025:
«Se […] gli stessi sono di certo negoziabili tra le parti interessate, costituendo comunque una componente di un accordo rimesso alla contrattazione tra privati, l’entità pretesa dal proponente non potrà mai essere sproporzionata, poiché sarebbe lesiva dei molteplici interessi pubblici coinvolti dal rilascio dell’autorizzazione alla realizzazione del centro commerciale.
I costi di affitto, infatti, originariamente indicati dal proponente nello studio di impatto potranno adeguatamente essere aggiornati a causa del decorso del tempo.
Ma la congruità della misura di siffatto aggiornamento dovrà essere valutata rispetto alle finalità per il soddisfacimento delle quali la predetta autorizzazione è stata rilasciata, dovendo l’Amministrazione individuare una molteplicità di determinati parametri di riferimento che dovranno orientare la sua decisione in ordine alla compatibilità della richiesta economica del proponente con l’interesse pubblico alla salvaguardia, tra l’altro, della piccola e media imprenditoria locale, onde verificare la sussistenza dei presupposti per l’esercizio del potere sanzionatorio previsto dalla L.R. 22 dicembre 1999 n. 28».
È proprio su questo terreno che si colloca la richiesta formulata dal Comune di Carini.
Il confronto tra i canoni indicati nello studio di impatto e quelli concretamente applicati consentirà di accertare se gli aggiornamenti intervenuti nel tempo siano congrui oppure abbiano prodotto uno scostamento non compatibile con le condizioni economiche poste alla base dell’insediamento commerciale.
La verifica dovrà arrivare a una conclusione
L’avvio del procedimento è un passaggio importante, ma non rappresenta ancora il punto di arrivo.
Il TAR ha assegnato al Comune sessanta giorni per pronunciarsi sull’istanza. L’Amministrazione dovrà quindi concludere l’istruttoria e adottare un provvedimento espresso.
Nella propria comunicazione il Comune precisa inoltre che, in caso di mancata o incompleta produzione della documentazione richiesta, procederà alla ricostruzione induttiva dei parametri economici e valuterà i conseguenti provvedimenti sanzionatori o cautelari previsti dalla normativa regionale.
La verifica, dunque, non può risolversi nella semplice acquisizione dei documenti. Dovrà condurre a una valutazione sulla congruità dei canoni e, qualora emergessero condizioni non conformi, all’adozione degli eventuali provvedimenti conseguenti.
La domanda alla quale dovrà rispondere il Comune
I Il procedimento dovrà stabilire se i canoni applicati nel centro commerciale Poseidon, tenendo conto degli aggiornamenti consentiti dal decorso del tempo, siano conformi alle condizioni economiche poste alla base dell’autorizzazione e proporzionati ai costi di affitto indicati nello studio di impatto.
È questa la domanda dalla quale ha preso avvio l’intera vicenda.
Dalle informazioni raccolte tra gli operatori e dall’analisi dei contratti sono emersi dubbi concreti sulla proporzionalità dei canoni applicati rispetto a quelli dichiarati. La verifica avviata dal Comune dovrà adesso fare luce su queste differenze.
Confimprese Palermo seguirà lo sviluppo dell’istruttoria, non per anticiparne il risultato, ma per verificare che il confronto richiesto venga effettivamente compiuto e conduca a una decisione espressa.
Per le imprese che operano nei centri commerciali non si tratta di una questione teorica. Canoni troppo elevati possono mettere in crisi anche attività economicamente sane e, nei casi più gravi, costringerle a chiudere.
Per questo l’applicazione della sentenza non si esaurisce nell’avvio del procedimento. Il passaggio decisivo sarà la verifica della congruità dei canoni e, sulla base del suo esito, l’adozione degli eventuali provvedimenti conseguenti.
Nota documentale.
Comunicazione del Comune di Carini di avvio della verifica
Sentenza TAR Sicilia n. 640/2026
Per maggiori informazioni vai su Dossier Centri commerciali
Abbiamo avviato nostre analisi per procedere alla Verifica di congruità dei prezzi di locazione praticati dai centri commercial. Vuoi verificare se il prezzo che paghi è congruo? Clicca qui.
Per segnalazioni sull’argomento, richieste di chiarimenti su questo tema o su qualunque altro tema riguardi le imprese contattaci
