Nei precedenti episodi è stato ricostruito il quadro giuridico delineato dalla sentenza del Consiglio di Giustizia Amministrativa, il contenuto dello studio di impatto economico quale presupposto valutativo del procedimento autorizzativo e la posizione assunta dall’Amministrazione comunale successivamente alla pronuncia giurisdizionale.

Il presente episodio è dedicato all’analisi comparativa tra le previsioni economiche contenute nello studio di impatto e i dati economici risultanti dal bilancio di esercizio, al fine di evidenziare gli elementi che rendono necessaria una verifica amministrativa in ordine alla congruità dei canoni di locazione applicati.

Le previsioni economiche dello studio di impatto

Dallo studio di impatto economico posto a base del rilascio dell’autorizzazione emerge un modello economico fondato su una previsione dei ricavi complessivi derivanti dalla gestione della struttura commerciale quantificabile in circa sei milioni di euro annui.

Tale previsione costituisce un elemento centrale. Infatti, il conto economico semplificato, concorrendo a definire l’equilibrio economico dell’iniziativa e, conseguentemente, la valutazione di sostenibilità operata dall’Amministrazione procedente in sede autorizzativa.

I dati economici risultanti dal Bilancio 2023

Dalla documentazione contabile relativa all’esercizio 2023 della società Multi Veste Italy 4 S.r.l., come risulta dal bilancio depositato presso il Registro delle Imprese e dalla relativa nota integrativa, emergono i seguenti dati principali:

• Ricavi delle vendite e delle prestazioni pari a Euro 20.626.705,00;
• Totale valore della produzione pari a Euro 26.784.057.

I ricavi delle vendite (20.626,705,00) risultano riconducibili quasi esclusivamente ai canoni di locazione, rilevati secondo il principio di competenza, comprensivi di una quota variabile correlata al fatturato dei tenant, come espressamente indicato nella nota integrativa.

Tali dati sono desunti da documentazione ufficiale di natura contabile e costituiscono elementi oggettivi e verificabili.

Il confronto tra previsioni e dati effettivi

Il raffronto tra le previsioni di ricavo contenute nello studio di impatto economico e i ricavi effettivamente conseguiti, come risultanti dal bilancio 2023, evidenzia uno scostamento rilevante, (circa venti milioni di €uro) tra i valori stimati in sede autorizzativa e quelli effettivamente realizzati nel corso della gestione.

Lo scostamento emerge dalla comparazione di dati omogenei sotto il profilo economico, provenienti da fonti ufficiali e riferiti alla medesima attività di gestione immobiliare e locativa.

 Rilevanza dello scostamento ai fini della congruità dei canoni

Alla luce del principio affermato dal Consiglio di Giustizia Amministrativa, la presenza di uno scostamento significativo tra le previsioni economiche poste a base dell’autorizzazione e i dati risultanti dalla gestione effettiva impone una verifica amministrativa in ordine alla congruità dei canoni di locazione applicati.

I canoni di locazione, in quanto componente strutturale del conto economico semplificato, incidono direttamente sull’equilibrio economico dichiarato nello studio di impatto e, conseguentemente, sulla valutazione di sostenibilità dell’iniziativa.

La verifica come funzione amministrativa

La sentenza del CGA ha chiarito che lo studio di impatto economico non ha natura meramente descrittiva, ma costituisce un presupposto vincolante del procedimento autorizzativo.

Ne discende che la verifica della congruità dei canoni di locazione non può essere considerata un’attività eventuale o discrezionale, ma rientra nell’esercizio delle funzioni di controllo dell’Amministrazione, finalizzate a garantire la coerenza tra il titolo autorizzativo e la gestione effettiva dell’attività.

Il ruolo di Confimprese Palermo

Confimprese Palermo è parte del procedimento e ha promosso le iniziative giurisdizionali finalizzate all’applicazione dei principi affermati dalla sentenza del Consiglio di Giustizia Amministrativa.

I dati sopra richiamati costituiscono il presupposto fattuale delle iniziative promosse, in quanto idonei a evidenziare la necessità di una verifica amministrativa in ordine alla congruità dei canoni di locazione applicati.

Conclusione

La comparazione tra le previsioni economiche contenute nello studio di impatto e i dati risultanti dalla documentazione contabile evidenzia elementi che rendono necessaria una verifica amministrativa in ordine alla coerenza delle condizioni poste a fondamento del rilascio dell’autorizzazione.

Il presente episodio si inserisce nel percorso di ricostruzione documentata volto a chiarire i presupposti giuridici e fattuali delle iniziative in corso.

Nota documentale

I dati economici richiamati nel presente articolo sono tratti da documentazione ufficiale e pubblicamente disponibile.

In particolare:

• le previsioni di ricavo sono quelle che prevedeil conto economico semplificato  dello studio di impatto allegato al procedimento autorizzativo della grande struttura di vendita;
• i dati consuntivi relativi all’esercizio 2023 sono tratti dal bilancio d’esercizio della società Multi Veste Italy 4 S.r.l., depositato presso il Registro delle Imprese – Camera di Commercio.

Ai fini della presente ricostruzione sono pubblicati:

• la prima pagina del bilancio, a identificazione del documento e del soggetto titolare;
• le pagine del conto economico e della nota integrativa contenenti le voci di ricavo oggetto di confronto con le previsioni dello studio di impatto.

La pubblicazione avviene esclusivamente per finalità di documentazione e trasparenza, in coerenza con il contenuto dell’articolo.

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