Lo studio di impatto economico costruisce un equilibrio fondato su parametri commerciali, economici e occupazionali tra loro collegati, sulla base del quale viene espresso il giudizio autorizzativo.

Nei precedenti episodi abbiamo analizzato il ruolo dello studio di impatto economico e del conto economico semplificato nell’ambito delle procedure autorizzative delle grandi strutture di vendita.

Abbiamo visto come il giudizio espresso in sede di conferenza di servizi non riguardi soltanto la realizzazione materiale dell’intervento, ma un equilibrio complessivo costruito sulla relazione tra parametri economici, commerciali e occupazionali tra loro collegati.

Tale equilibrio, tuttavia, non si sviluppa in un contesto astratto.

Le valutazioni contenute negli studi di impatto si confrontano infatti con un sistema territoriale nel quale insistono più strutture commerciali, spesso destinate a operare sul medesimo bacino d’utenza e sulla stessa capacità di spesa.

Si tratta di un elemento tutt’altro che marginale.

Quando più strutture insistono sullo stesso territorio, il rapporto tra sostenibilità economica dichiarata ed equilibrio reale del sistema commerciale assume inevitabilmente rilievo centrale.

Lo stesso volume d’affari previsto nell’ambito del procedimento autorizzativo rappresenta infatti la proiezione della spesa attratta sul territorio, destinata inevitabilmente a incidere non soltanto sugli equilibri tra grandi strutture di vendita, ma anche sulle attività commerciali presenti all’esterno dei centri commerciali.

Anche per questo motivo, lo studio di impatto non si limita a descrivere una situazione esistente, ma costruisce un equilibrio previsionale fondato su parametri economici, commerciali e occupazionali tra loro collegati, sulla base del quale viene espresso il giudizio autorizzativo.

In questa prospettiva, il rischio commerciale rappresenta già uno degli elementi incorporati nell’equilibrio valutato nell’ambito del procedimento.

La sostenibilità dell’iniziativa viene infatti analizzata tenendo conto della concorrenza, della capacità di spesa del territorio, dell’impatto sulle attività esistenti e delle ricadute occupazionali previste.

È proprio per questo motivo che il mantenimento delle condizioni dichiarate assume rilievo essenziale.

Se l’equilibrio autorizzativo viene costruito sulla base di specifici parametri economici e territoriali, il successivo mutamento di tali condizioni non può essere considerato neutro rispetto al giudizio originariamente espresso.

In questo quadro, occorre inoltre considerare che gli interessi della proprietà immobiliare non coincidono necessariamente con quelli degli operatori commerciali presenti all’interno delle strutture.

La sostenibilità economica dell’infrastruttura può infatti svilupparsi secondo logiche prevalentemente immobiliari e di attrazione delle presenze, mentre gli operatori commerciali restano legati all’equilibrio tra costi, volume d’affari e sostenibilità delle attività esercitate.

I dati dichiarati nel conto economico semplificato, dal volume d’affari previsto ai costi di gestione, fino ai costi di affitto e all’equilibrio occupazionale, non costituiscono infatti elementi autonomi, ma si collegano direttamente alle valutazioni sviluppate nello studio di impatto economico.

È proprio l’interconnessione tra questi parametri a costruire l’equilibrio autorizzativo sul quale viene espresso il giudizio di congruità.

Si tratta di un aspetto che contribuisce a rendere ancora più centrale il tema delle verifiche richiamato dalla sentenza del Consiglio di Giustizia Amministrativa.

La pronuncia del CGA, infatti, non introduce soltanto un obbligo di controllo formale, ma richiama la necessità di verificare la permanenza della coerenza tra le condizioni dichiarate nell’ambito del procedimento autorizzativo e l’assetto concretamente esistente.

L’approfondimento del rapporto tra volume d’affari dichiarato, spesa attratta, sostenibilità economica e impatto sul sistema commerciale sarà al centro dei prossimi approfondimenti del Dossier centri commerciali.

Nei prossimi numeri analizzeremo l’impatto delle singoli voci del conto economico semplificato.

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Nota documentale

Relazione istruttoria – Conferenza di servizi (estratto): estratto della relazione istruttoria con riferimento alla valutazione dello studio di impatto e del conto economico semplificato.

D.P.R.S. 11 luglio 2000: provvedimento regionale che definisce i criteri di valutazione delle grandi strutture di vendita e il ruolo dello studio di impatto economico.

Conto economico semplificato: documento utilizzato nell’ambito delle procedure autorizzative per la valutazione della sostenibilità economica delle iniziative.